喧囂的二樓

Posted in Uncategorized by simonkan1018 on 一月 25, 2010

買樓….要儲幾十萬, 邊到黎咁易, 不要忘記, 同時有很多八十後在facebook join 左group 叫"再窮都要去旅行"

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八十後置業的幸與不幸

辛思維

無論八十後、七十後還是六十後,置業都是一個令香港人頭痛不已的問題。上星期,有按揭公司公布一項研究,指出八十後置業比例呈上升趨勢,大有潛力成為未來樓市的支柱。因應上述研究結果,辛思維根據對本港社會生態的幾點觀察,就年輕人買樓提出一些看法,藉此跟已置業人士、準置業人士和「無殼一族」分享心得。

關於幾代香港人對買樓置業的期望,有人如此說:第一代港人但求「三餐一宿」,餘者盡屬「奢想」;第二代生於嬰兒潮時期,但求早日「上樓」(獲分配公屋單位);第三代以「上車」即擁有自己的物業為人生一大目標;第四代(據呂大樂《四代香港人》的劃分,即七十年代中至九十年代初出生的一群)最關注的是物業會所有哪些設施、泳池多大、私隱度是否足夠……。說來諷刺,認為第四代港人已不用為置業而愁,反而是有要求、有選擇地「上車」者並非別人,正是「財爺」曾俊華。*

如此概括的表述,或對,或不對。對者,八十後置業若揀一手樓,選擇的確集中於市區屋苑新盤。然而,值得商榷的是,造成這個現象,問題出於供應還是需求?近年本港新落成的屋苑物業,大都附設會所、商場等設施,但說到家居「內籠」,卻以「發水」而聞名遠近。

另一點是,當今八十後的目標其實與第三代香港人並無兩樣,「上車」依然是不少二十至三十歲打工仔的人生目標。政府2009年中期人口統計顯示,本港二十至二十九歲男女約98.8萬人,相當於全港人口14%。經絡按揭的研究指出,這一群年輕人的置業比例最近有上升趨勢,預料將突破30%【圖一】,大有潛力成為未來本港樓市的支柱,而他們的「上車」選擇多是新界區的二手物業。

驟眼看來,這是一個十分正面的趨勢,因數據似乎反映八十後置業能力正在提高。然而,實際情況是否如此樂觀?

外在環境影響置業比例

二十至三十歲年輕人財政獨立,有結婚、置業的需要。可是,這二個現象乃此一年齡組別的共同特徵,世世代代俱如此,並不限於「當時得令」的八十後。過去五年,這個年齡組別的置業比例介乎22%至27%之間。辛思維推論,年輕人置業比例呈上升趨勢,跟「外在環境」的變化關係更大。比方說,銀行庫房「水浸」息口超低;年輕人擔心樓價一升再升,今天不「上車」,四、五年後置業更難……。這些,也許才是更重要的原因(誘因?)。中原城市領先指數顯示,本港樓價已超越2008年初的高位水平;如果由2009年2月低位計算,一年間升幅達35%。

另一項統計也許更有意思。2002至09年二十至三十歲人士的置業比例,高峰出現於02年,一度達到43.5%。以同一個年齡組別計算,這群買家大都生於七十年代中至八十年代中,當中有能力承造樓價70%或以下按揭貸款(首期佔樓價30%或以上),比例高達90%【圖二】。

目前,二十至三十歲置業人士中,有能力承造七成或以下按揭的買家比例為54%。去年11月底金管局數字顯示,全港整體置業人士平均承造的按揭成數為61.7%,數字有下跌迹象;換句話說,置業人士支付首期的能力有所提高。按揭業界也指出,數字顯示二十至三十歲承造七成或以下按揭的買家比例雖不如2002年,但有能力支付三成或以上首期的買家仍超過一半,說明情況相當健康。不過,數字未能反映的是,有多少年輕「上車」業主是在雙親協助下湊足首期?公平點說,七十後以至六十後,置業須父母協助者亦數不在少,但由於難有準確數據可稽,此一因素不論在哪個年代皆不可能「量化」。

那麼,八十後的置業負擔能力到底是上升還是下跌了?從本港置業人士的「每月供樓負擔比率」出發,也許可以得出一些眉目。簡單說,將每月供樓支出(分子)除以私人住宅置業者的入息中位數(分母),便能粗略得出供樓負擔比率。樓價及利率影響分子,工資收入則影響分母。美聯及經絡按揭的資料顯示,去年11月本港每月供樓負擔比率分別為32.25%(美聯)及32.4%(經絡)。

工資增長追不上樓價

在業內人士眼中,低於40%的供樓負擔比率屬於健康水平。然而,數字能否反映實況,在乎如何解讀。把32%與1997年的93%相比,今天的數字無疑健康不過。可是,跟2002年的21%相比,供樓支出佔入息比率的上升趨勢卻顯而易見。樓價若一如許多人預期般進一步上升、按揭息率見底反彈,工資增長卻追不上,負擔能力條數怎計?大家不妨問一問身邊的八十後,他們之中有多少人過去一年工資漲逾三成?

雖然樓價教人吃不消,儘管政府睜開眼告訴你「沒有泡沫」,但是,回想七十後、六十後二十至三十歲的日子,「八萬五」和樓市泡沫爆破才叫他們食不下嚥,從睡夢中也會驚醒。跟上一代港人,又或內地的「蝸居」、「蟻民」相比,本港八十後也許確有感到幸運的理由。

*可拜讀財政司司長曾俊華在1月3日的博客文章─「Y世代」續篇–「八十後」。

http://www.fso.gov.hk/chi/blog/blog030110.htm

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