喧囂的二樓

Posted in Uncategorized by simonkan1018 on 十一月 16, 2009

我都覺得, 買層樓比買堆股票重要. 當然, 以回報來說, 股票遠遠拋離樓, 但有一個自己的安樂窩, 卻又十分重要, 絕對是感性戰勝理性. 不過今時今日, 我輩中人, 如無家蔭, 假設有份穩定工作, 起碼都要五六年才能儲夠首期, 如我般出身已一年有多, 但仍然飄泊不定者, 更是遙遙無期.

 

 

買樓作投資 財富起步點

錢志健

多謝天行聯合話事人Stanley上周的電郵;原來蔡兄數年前已看中新加坡Sentosa Cove一帶的物業,作為其以「磚頭」分散投資風險的目標。

新加坡政府鼓勵當地人置業,上周我說到的HDB(Housing & Development Board)的計劃,就是讓當地人能夠有好質素及可負擔的房屋居住(即Affordable quality homes),這樣社會才可以和諧。

「阿爺」落命令收緊內地借貸市場及打擊樓宇炒風,但香港熱錢湧入好像剛剛才回了一口氣,做了「天價」的干德道奇迹,對香港普羅大眾來說,除了是匪夷所思的事情,對未置業的打工一族,甚至對很多人來說,只得一個「知」字。

更嚴重的,是香港社會已進入極不協調的地步,傳媒報道指香港排行「貧富懸殊」排名國際大都會的首位;有豪宅瘋癲之餘,也有籠屋居民慘況。

香 港好似問題多多,暫時轉談新加坡。作為海外地產投資者,我可以投資什麼?①任何公寓大樓(apartment with a building);②任何獨立產權的公寓(any condominium unit);③任何行政級數獨立產權公寓單位(executive condominium),但最少樓齡要十年以上,外來投資者才可購入。

作為海外投資者,以下三件事情沒有限制:

(1)房地產的佔有權(tenure):可以是租借權(leasehold)或終身不動產(freehold);

(2)商業物業:海外投資者可買寫字樓、酒店或商舖;

(3)工業物業:即工廠、倉庫(warehouse)。

Sentosa Cove發展項目是九十九年期租借權的「飛地」(residential enclave)。Sentosa區是一個有賭場及不同娛樂設施的大型地產項目。新加坡政府在2005年7月,把當地的居住物業法案 (Residential Property Act)修改,令海外投資者更加容易投資「獅城」物業。

P的建議

電台節目中,有一對律師醫生情侶說買不起半山樓,雖然這已是數周前的舊話題,但這令我聯想起早一段時間和一位主力做大中華地區長短倉地產基金朋友在蘭桂坊「吹水」時段的對話。

我 的老外朋友,在此叫他「P」,在亞洲居住多年,長期在東京、新加坡及香港「行走江湖」。他做的對沖基金很特別,是Theme Fund,有部分是買「磚頭」的,另一部分是投資上板股票(Listed Securities),但全部也和地產有關。P的對沖基金某程度上「半隻」已是私募基金, P把他數百球的資產分散到不同亞洲國家。以下是我們的對話:

P:「Ed,香港地產市場很難用傳統的評估方法衡量當中的價值,十多間地產商已控制了差不多所有的Market Share。香港政府嚴格控制土地供應量,地產商也高價入地,建成『用到盡』的高樓大廈,然後賣給用家及炒家。」

Ed:「P,你做Theme Fund的,不是我杯茶,我喜歡世界性投資,從價值中找出做長短倉獲利的可行性。我不會問你現在有什麼個別股票值得投資,但香港物業方面的投資,你又有何見解?」

P: 「香港高地價政策不會大變的,樓價長遠而言,只會變得愈來愈貴。像你現在用的B grade(乙級)寫字樓,十多年後也可能被re-developed,當然,這需須要大部分業主同意。不過,太『出位』的高價成交消息和市場現實抽離, 會令大眾不安,更激一些會引起市民騷動。」

Ed: 「你是做地產Long / Short Fund的,所以你一定傾向地產投資。近期我們走進一個Jobless Recovery;高級工種失掉,大陸熱錢支撑港股及樓市,你的投資大部分也是來自基金中的基金及專業投資者,你對小市民的置業敏感度又有多少,可否給一 些意見?」

P: 「我相信你和我也同意,新加坡政府的HDB計劃十分完善,也是給普通打工仔有『affordable quality homes』,沒錯,現代的香港人也甚少居住在僭建木屋、徙置區或廉租屋……我認為,就算出來做事不久的大學生,只要能支付首期還是應該買樓自住。樓價永 遠是長期看漲的,加上香港政府控制土地供應量,所以在未踏足股票市場前,一個更重要的投資決定便是買樓自住。」

Ed:「除了1998年的香港股市、樓市勁跌例子,而你又額外Leverage,普遍來說,香港的銀行也不會叫你重新做按揭去refinance。股票就不同,你如果2008年頭用孖展買了花旗或AIG做長倉,你已經被『斬倉』及蝕到褲穿窿!」

肥龍的Producing Assets

轉 一轉話題。我有位做私人銀行(Private Bank)的朋友,二年前賣了不少Accumulator給城中不少有錢人。有數位富豪蝕到「甩褲」,找律師控告那私人銀行及這名banker。長話短 說,私人銀行多一事不如少一事,和幾位富豪「和解」後,我的朋友,在此叫他肥龍(他的肚腩最少有四十吋,嚇死人),差不多一年沒事可做。

肥 龍上年底被某歐資私人銀行「篩」了出去後,也沒有再想重返做私人銀行行業。肥龍對我說:「Ed,銀行除了要assets(資產),它們還要 producing assets(即可製造收入的資產)。我被『叮』出局後,也作了很多反思,『起身』時已四十九歲,雖然我收入不及做i-bank,再有幾多人又可以在i- bank捱到四十尾、五十?」

肥 龍只得一個細路,已返回加拿大多倫多讀大學,太太沒有工作。肥龍沒有任何壞嗜好,不喜歡賭波、賭馬、賭錢,賭期指及槓桿買賣。肥龍做到Executive Director Level,我相信他過去數年,每月也有10萬收入,Bonus可以是人工的六至三十六個月,視乎他當時做客有幾「狠」。我知道他2007年是大賺的一 年,2008年被「飛」時,私人銀行也給他一個不錯的Severance。

錢:「肥龍,休養了一年,風暴疑似過去,會否再做私人銀行家?」

肥龍:「我多謝我太太,過去努力工作了差不多三十年,一出糧老婆便收起我所有錢,只給我些少零用錢。我有二個太古城單位、一個康怡單位,自住的半山單位已沒有按揭,我還愁什麼?」

保守估計,肥龍是「四分一」個億萬富豪,硬要再進入「金融圈內」也沒有必要。他三個單位是出租的,經過多年,我相信他也接近或已完全沒有按揭了,即三個收租單位,便成了他的producing assets。

肥龍如果再「孤寒」一些,可把他的半山大宅再租出去,這一千五百方呎的優質物業,最少也可租到4萬元,自己和太太可轉租六百至七百呎單位自住,收租物業每年也有100萬元收入。這便是肥龍的故事!

不要是技巧上的炒作

今天主題好像圍繞着地產的話題。對於「後生」的一群,我真的建議盡力擁有自住樓宇,去增長自己的資產。由於資訊不斷發達,你在大學所學的東西,很多五年後已obsolete,在你一生中,不只是轉四次工,可能也會轉型四種不同類別的「工種」!

我二十多年的操盤生涯話我知,操盤獲利並非易事,也有很多人在過程中一敗塗地。我深信,買樓自住作投資是累積財富的起步點,而不是投資技巧上的炒炒賣賣!這是我作為一位對沖基金操盤人的心底話。

祝大家平安、下周一見!

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